陈子桓接到vivien消息的时候，就有些头疼。
上海给了他们足够的礼遇。
“银河科技”初五就开工了。
回到京城后，都没来的及去酒店，直接去公司和vivien见了面，听了她详细的汇报。
vivien拿出了地图，给他划地方看具体是哪块地块。
什么鹏利，这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗！
陈子桓陷入了沉思。
去上海也可以，未来做支付，上海的金融环境是个好选择。
可td预算超支了呀！
按照他之前的预计，在上海或者深圳弄个写字楼15层的，地下两层，单层建筑面积2500平米，总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿（8000-平米），写字楼造价算装修1个亿。
只需要付个拿地钱，用地皮贷个9千万，刨除贷款，支付11亿就弄完了。
深圳是拿地便宜，海边是5千万9000平米，但造价是一样的。
拿地便宜贷款也少，能贷4千万，刨除贷款，也得支出11亿。
无非是还贷少点。
这他妈的是“戴维斯双杀”。
建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。
x5-2、x5-3、x5-4，三个地块原价转让也需要41亿人民币。
只拿x5-2，倒是便宜1500万美元，折合124亿人民币。
但，这可是陆家嘴绝版地块。
错过这个村就没这个店了。
虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人，但这辈子，他就不太想碰地产。
这个行业出现的风流人物太多，可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退，这个行业能全身而退的人并不多。
使用杠杆真的容易让人入迷，根本停不下来
写字楼，不说遍地都是，但不是绝对核心地块意义都不大。
供大于求，空置率非常可怕。
想靠卖写字楼赚钱，也真的够难。
有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。
一个很直观的说明。
买的时候3亿，买了10年，卖的时候价值10个亿了，感觉好像差价有7个亿，发财了。
可实际上，各种税51亿，减去买的3亿，还剩19亿
这个期间还别有贷款，搞不好有贷款，这19亿容易被覆盖掉。
正规的手续贷款利率要55以上。
稍微资金困难点，搞个内保外贷或者经营抵押贷，拿的资金基本就要10利息了。
有的实在周转不开，十几个点的利息也很常见。
很恐怖。
所以专业的房地产开发公司，跑通模型的公司，做的基本都是民宅，开发商的利润基本都是15-20。
他反复仔细思量这个事情。
其实就是算账，账能算的过来就可以做，账算不过来就不能做。
唯一能确定的是，这个地块是最核心的地块。
拿出了一根烟，旁边的生活秘书丁婉，拿火机给他点着。
陈子桓深吸了一口，吐了吐烟圈，看了看丁婉。
很久不见，这个学姐和vivien出去一趟，懂事了不少，现在职业多了
从穿着上看，就很职业了。
她差不多算是公司员工了，只是没毕业。
出勤按照公司的时间走，老板在的时候以老板的时间为主。
她年前是差2天过年回的家，年后也是初五上的班。
他不在的时候，vivien一直在调教她。
抽了一会烟，把烟掐掉，闭着眼睛仰头靠在座椅上，手指敲着桌面，脑子里在疯狂的算账。
先算的是规模，就是“银河科技”未来要变成什么样子，发展到多大规模，需要多大的办公场地。
仔细思量，陈子桓觉得1万人是一个具体的数字。
超过一万人就开始淘汰，始终让人数不能超过1万这个数字。
人太多了也麻烦。
银河科技人数不超过1万人就挺好。
以后设置分红池就按照1万人做。
用1万人，反推写字楼面积。
一层面积2800平米的话，人均10平方米算是比较舒适的空间。
25层就已经可以容纳7000人。
1万员工也不可能都在这里的，全国好的大学都有驻点，基本7千人在写字楼就顶天。
25层就够了。
这个高度就保证了未来不会有空置，他们自己就用了。
他睁开眼睛说道：“订机票，咱们去上海，粗略的想法有了，还得谈一下。”
vivien点了点头，就开始通知法务还有行政人员订票。
···
浦东会议室。
陈子桓实地看了地后，就进入到谈判桌上。
正主来了，就开始了真刀真枪。
这个谈判会，是有会议记录的
银河科技一共来了5个人。
陈子桓、丁婉、vivien、la、法务。
许斌不管这个事。
属于两耳不闻窗外事，一心只搞技术，之前在工大既搞技术还负责人员的事可给他弄烦了。
陈子桓听着区长报的条件，面前的计算器“噼哩叭啦”按着算。
当然，是静音的。
一个笔记本也是不断的计数在算。
常规政策方面，税收优惠政策，两免三减半。
申请高新技术产业。
每个城市都有，都是常规的，也没什么新意。
还是有一些不同。
市里批了十个车牌照，十个户口，允许定制企业字母车牌。
市里是选择题：“x5-2、x5-3、x5-4，原价转让，希望银河科技三个地块全部拿下。如果全部拿下，建的主办公楼不低于30层，最好是可以超过35层150米。”
当然，如果实在有困难只拿下x5-2或者x5-3、x5-4都可以。
市里最大诚意体现在了贷款上。
地皮抵押贷款，市里协调银行1:1，低息4。
如果三个地块“银河科技”都拿的情况且能满足35层150米以上，市里提供“银河科技”担保抵押贷款3年期的零息贷款3个亿。
很牛逼。
这个政府是要给银行贴息的。
按照4低利率，每年要贴息1200万。
很有魄力。
坐地起价落地还钱，陈子桓也报了他们的条件。
一：超过35层150米写字楼空间太大用不完，一半空间要建酒店自持或者找国际酒店合作。
二：主办公楼需要建几家底商。
三：如果地块全部拿下，需要在主办公楼外建一个小区，单独隔开的小区。这个小区6栋房子都低于100米33层住宅，4栋全部租给员工，2栋对外按套出售。
四：如果银河科技要做支付软件，上海市政府要给予全力支持，当然这个是受政府监管的。未来有金融牌照也希望银河科技是首批获得的企业之一。
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