“老旧城区改造项目,涉及老小区和棚户区一共42个,居民接近5万户,建筑面积超过7亿平米,总占地面积,算上街道和公园在内,接近1万亩。
规划上,资金投入达到3478亿元。计划周期是4年。
单论资金投入,基本上不会有任何一家民营企业能独立吃得下。”
上面正在做项目分析的是霍志年本人,他讲的速度并不快,所讲的内容,实际上大部分在座的都知道是怎么回事儿。
“国字头的企业不干这种事儿,所以这是个很硬的骨头,如果吃下来,不仅出彩,而且能一举奠定公司在云省的地位。
也就是说,只要这个项目能在几年内搞定,我们等于是以后类似项目,大概率只有我们能做的下来了。
原规划是计划在4年的时间内完成拆迁改造工作,这对施工进度和资金稳定性的要求就更高了。
考虑到这些都是人居环境提升项目,我们投入的资金形成的影响以及对地方政绩的贡献,现任和下一任领导两边都要考虑,所以我们的计划是这样安排的。
签约必须是一揽子合同,但工程必须要分批分期,可以承诺在三年半的时间里完成。
不然我们自己的资金成本和沉淀成本会增加至少17个百分点。
如果集中资金优势和金融机构合作,加上政府的信誉保障,可以缩短我们回收资金的周期。
一般来说房地产项目最怕的就是资金链不稳定的问题,但我们并不存在这个问题。
此外,保证资金稳定性还有一个前提,那就是分片区执行的时候必须涵盖完整的小区,而不是洒水一样把钱投进所有的棚户区。
所以,我们建议跟政府谈具体操作的方式。
我们建议还是采用整体开发运营、项目捆绑分期建设这种模式。
这次的体量比较大,一般的民营企业不敢冒这么大的风险,尤其是流动资金不足的企业,资金成本他们就承担不起。
那么具体操作的过程,首先,政府拆迁收储资金的问题,按照云城房价以及规划的数额对比估算,我们认为规划上的资金投入数据是偏高的,而且虚高了5到7个百分点。
分析云城土地价格以及房价和物价因素,收储部分的资金应该不会超过40亿元,但如果我们集中资金搞三分之一或者四分之一就不需要那么多钱。
收储资金我们帮政府垫付解决,接下来是配套的建设了。
这部分包括了安置房、生活物资市场、街道、公园和绿化以及亮化等等,具体要看政府的要求是什么。
需要特别说明的是,仅仅是收储资金这部分,政府会把这个合作权拿出来招标的,这是第一次招标。
招标的内容应该约定了资金额度,拆迁安置工程这两大项。
这个我们应该是能拿下来的,因为愿意拿出来40亿元现金放在政府指定账户长达至少半年的企业,应该是不多的。
签约之后就是按照合同约定垫付拆迁收储需要的资金,当然,利息最后也是归政府所有,我们什么都拿不到的。
第二次招标,就是刚才说的所有的包括安置房、拆迁收储后的土地等等所有配套建设的项目打包招标。
这第二次招标,我们也必须中标。
因为第二次招标的土地和新建才是项目最大的利润来源。
不然就没多少利润了。
第二次招标的价格必然高于第一次,两次拍卖的差价,会被政府拿走一部分,不管用什么名目,都会被拿走一部分的。
我们第一次中标,就一定会争取第二次,所以上面找人找托抬价是肯定的了,这个必须要接受。
第一次中标之后,签合同的时候提出收储资金的使用周期,也就是要求政府必须明确土地收储完成的时间节点。
不管他们需要多少流程和手续让被收回的土地具备出让条件,这个时间都不能太长。
不然垫付的几十个亿,光是利息都能让他们继续拖下去。
……
综上所述,整个项目最难的点并不是垫付资金的问题。
最难的点,在于让政府同意我们的方案,并且在后续的十多个小区拆迁改造的时候继续保持这个方案,我们也才能利用更大的资金体量占据先手的优势。
项目方案的优势在于,政府没花一分钱,不仅解决了项目的问题,还赚了一大笔差价和利息,这部分资金,是以千万为单位的。
我不认为政府会不动心,我认为需要关注的是,如何避免剩下的项目被地方企业成立联合体拿下来……
最后,需要补充的就是,咱们是刚来的企业,建议拆迁工作全部交给政府,我们作为企业不参与,也不过问。
只需要盯着收储时间点就可以了。
……”
陈少杰和霍志强两人并排坐着,一直在听但是始终没有开口询问过任何问题。
霍志年在上面发言的目的是为了统一思想,这是他做惯了的事情。
整个过程显得游刃有余,有理有据,无论怎么看,ppt做得是真的很简单,就是单纯的地图、照片、数据和表格。
所有人都在认真地听并且记录自己关心的数据和信息。
陈平安坐在下面,听的是目瞪口呆。
这拆迁安置不都是政府的事儿吗?
怎么一转眼,变成企业的事儿了?
另一个,上百亿的事情,就这么决定了?
还有,拆迁过程会不会有麻烦,这种事情,经常上新闻的……
他在下面想来想去,总觉得这个方案很有意思,如果是他自己根本不可能想的出来的。
他打开电脑搜索了一会儿,发现这种案例并不是很罕见的。
实际上也就是ppp的一种模式而已。
但,他没见过啊!
相比之下,陈晓龙就没什么表情的变化。
显然他一定知道或者至少听过类似的案例。
看他也听的很认真,陈平安低声问道:“你是不是知道些什么?”
陈晓龙微微摇头,“不清楚,不知道具体情况,反正会后家里会有内部沟通的。到时候你就知道了。”
见他没有想要跟他说话的意思,陈平安只好安静下来。
接下来的就是两家团队如何分工协作的事情了。
一直到会议结束,陈平安都没有搞清楚,这个项目需要的资金那么多,两家到底打算在资金上怎么分配,干哪些项目,又或者,怎么分钱呢?
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