杜总儿子假期要结束了，杜总抽时间陪儿子去杭州玩玩，儿子难得回来一趟，杜总想和儿子亲近亲近，再不亲近，成大小伙子，就更疏远爸爸了。杜总放下手头工作，亲自开车陪儿子去杭州，王珊非要跟着一起去，杜总不想带她，她非要跟着。
“小彬，你想不想学开车？爸爸给你买辆车？”杜总一边开车一边对儿子说。
“小彬还小，不着急学车。”王珊坐在后排座位说。
“我年龄够了，英国16岁可以学车，17岁能办驾照。”小彬说。
“开车不安全，你上大学学开车也来得及。”王珊说。
“学开车算什么？我同学都有学开飞机的。”杜总儿子说。
“16岁学开飞机？”杜总问。
“是啊，他家里有两架私人飞机。”
“明翰，你也买架私人飞机吧，我和小彬回国坐自己家飞机多好。”王珊说。
“我不买飞机，私人飞机停机场里，一天停机费就得几万。”
“明星都有私人飞机，你一个上市公司老板，买架飞机算什么？”
“我不是买不起，我不想买。”
“不买飞机也行，你在英国多买几套房子吧，将来留给小彬。”
“我不是给你们买房子了吗，买那么多房子干什么？”
“鸡蛋不能都装到一个篮子里，中国有钱人都在国外购置产业，买房子、买地。”
“先等一等吧，我要把华成集团做到全国前10强。”
“这不冲突啊，你做你的房地产，每年拿出一点钱在英国买房子，不影响你什么。”
“先等等，我的钱都在房地产项目上周转呐。”
“明翰，不是我说你，你得居安思危，钱要落袋为安，不能都压在房地产项目上，要不，你拿出几亿来，在英国做家族信托，我不要你的钱，小彬是唯一指定受益人。”
“好，我考虑考虑。”
“考虑什么，你早就应该这样做了，找一个好一点的信托公司，找好一点的私人理财师。”
“我是干房地产的，我还需要别人帮我理财？”
“怎么不需要？欧美那些大财阀，有钱的大家族，都有私人理财师。”
“好吧，等我忙过这一年的。”
“爸，你还给不给我买车了？”小彬问。
“买，你先学车，你妈妈说的对，等你上大学我再给你买车，你喜欢什么车买什么车。”杜总说。
“喜欢什么买什么，多少钱的车都可以吗？”
“可以，多少钱都可以，你上大学就给你买。”
“好，那就说定了。”
“说定了。”
杜总很忙，他真是在百忙之中抽出时间陪儿子玩，买车算不了什么，能让儿子高兴比什么都强。
家族信托是信托机构受个人或家族的委托，代为管理、处置家庭财产的财产管理方式，以实现财富安全和财富传承为目的，将资产的所有权与收益权相分离。
富人一旦把资产委托给信托公司打理，这笔资产的所有权就不再归他本人了，富人如果破产、离婚分家、意外死亡，这笔资产将独立存在、独立运行，其他个人及债权人无权追索。简单说就是建立一道防火墙，用法律手段把信托资产和富人隔离开，信托资产只归受益人所有。
王珊建议杜总做家族信托，完全是为儿子着想，她不怕姜雨琪嫁给杜总，她怕姜雨琪给杜总生孩子，好在姜雨琪忙于拍戏，没时间生孩子。
上有天堂下有苏杭，杭州自古以来就是繁华富庶之地，杭州地处钱塘江岸，地形以丘陵平原为主，河湖密布，物产丰富，有鱼米之乡、人间天堂的美誉。杭州人文古迹众多，西湖及周边地区有大量自然及人文景观。
在西湖边游览一圈后，杜总开车来到预定酒店，准备在杭州住一晚，第二天返回庆东。
“开几间房？”在酒店前台，王珊问。
“开三间吧。”杜总回答。
“开两间，我和小彬住一间吧？”
“孩子大了，让他自己住吧。”
“好吧，开三间。”
“爸爸，我们下午去哪儿玩？”
“去灵隐寺吧。”
“灵隐寺有什么好玩的，我不想去。”
“小彬，你爸爸是做生意的，到杭州一定要去灵隐寺，让佛祖保佑你爸爸生意兴隆，财源滚滚。”王珊说。
“好吧，去灵隐寺。”
“小孩子到了灵隐寺不要乱说话。”
“知道了。”
王珊其实想和杜总住一间房，拿孩子当挡箭牌，分开这么久，想破镜重圆不是那么容易。王珊父亲虽然退休了，影响力还在，大树底下好乘凉，杜总暂时还不想失去这棵大树。
今天是周末，天气也挺好，通往灵隐寺的路水泄不通，不到两公里的山路，车辆一辆跟着一辆，像蜗牛一样爬行，路两旁的人行道上也全是人，公交车上的乘客忍耐不住，让司机开门下来走，一年四季，只要天气好，去灵隐寺的路天天如此。
有山有水风景才好，一马平川的大平地总觉得少点什么，虽然山会阻挡道路，交通有所不便，想要风景好，没有山不行。武林山、飞来峰有山有水，天竺路两旁长满了树，路两旁山泉水水流淙淙，几棵高大的香樟树，最大的一棵树龄超过500年。
杜总儿子和王珊回英国了，杜总忙，没有时间送，他让司机把他们娘俩送到机场。
杜总想把长江华成集团做到房地产前10强，难度不小，这两年，前期经济刺激计划带动房地产市场过热，全国各地房价上涨速度很快，通胀持续上升，国家开始进行房地产宏观调控，各地纷纷出台调控措施，遏制房价过快上涨。
“杜总，截止6月份，集团合同销售金额22114亿元，同比下降1572，实现合同商品房销售面积12967万平方米，下降178，新开工面积8931万平方米，下降216，供给端、需求端全面收紧，形势不容乐观。”会议室里，一名高管正在向杜总汇报工作。
“本轮房地产调控力度很大，超出我们的预想，一、二线城市都出台了提高首付比例、限制贷款、限制购房等措施，我们的日子不太好过。”杜总说。
“是啊，其他房地产企业也不比我们好到哪儿。”
“看来，我们年初对本轮房地产调控的估计有些乐观了，指标定得有点高了。”另外一名高管说。
“杜总，我们接下来怎么办，是全面收缩一下，还是调整经营策略，请您指示。”
“宏观调控我们经历好几次了，全面收缩不可取，我们不能只看到眼前的困难，目光还是要放长远一点。集团上半年业绩有所下滑，我相信困难是暂时的，我们是上市公司，不能遇到点困难就退缩，全年销售目标不变，下半年要重点抓好提质增效，充分挖掘内部潜力，增强自身造血能力，向管理要效益。”杜总说。
“杜总说的对。”
“杜总说的有道理。”
“杜总，您说的对，我们不能遇到困难就退缩，但是，集团现在短期债务有点多，现金流也不充裕，资金回笼时间从60天延长到了90天。”财务总监说。
“我知道财务部门有点难，财务部门在现金流方面要继续推行以收定支、先收后支、收大于支，保证现金流安全不是财务一个部门的事，销售端更要发力，加快回款速度。”杜总说。
“本轮宏观调控在供给端调控力度很大，最近两个月，银行贷款明显收紧，房地产信托、房地产债券融资也全面收紧，现在银行对开发商资质审查很严格，对资金不到位的房地产开发项目直接断贷。”财务总监说。
“马总监，你说来说去就是账上没钱吧？”杜总说。
“是，账上没钱。”
“贷款不好贷，资金回笼慢，债券融资收紧，我们可以搞定增啊，向证监会申请定向增发，50亿够了吧？”
“50亿够了。”
“如果资金问题解决了，那就继续扩大地产项目开发，全年销售目标保持不变，我们来他个逆势增长，弯道超车。”
“是，杜总。”
杜总的高管团队还是原来的老班底，杜总喜欢用熟人，不喜欢用新人，熟人了解，用起来方便，最主要是执行能力强。
杜总的激进扩展政策，高管们不是没有想法，他们不愿意扫杜总的兴，也不敢提反对意见。杜总这种高杠杆、高负债、高周转的扩张策略，得益于城市化进程中的土地、金融、人口红利，如果行情好，房子好卖，通常都不是问题，一旦市场不好，行情下行，风险就比较大。
这一天，市工商联召集几位具有房地产背景的执委开会，杜总也去了，杜总事先不知道开什么会，也没到开会时间，应该是临时召开的会议。
“三位执委，我先介绍一下，这位是城建局办公室主任王丹，王丹主任今天列席会议，把大家临时召集在一起，开个短会。”工商联主席说。
“大家好，我是城建局王丹。”王丹是四十多岁中年女性。
“今天的会议没有什么特别议题，就是前段时间鹏龙置业老板跑路，留下几个烂尾楼盘，业主维权，闹得挺厉害，找三位来商量商量。”工商联主席说。
“鹏龙置业的事不是已经解决了吗？”杜总问。
“没解决，原来答应接手的两家房地产公司，因为这样那样的问题接手不了了。”
“接手不了了，我们现在也很困难。”
“是啊，先是四项规定，后来又有十项规定，本轮房地产宏观调控，土地、财政、税收、限购、限贷多管齐下，我们房地产企业的日子不好过啊！”另一名执委说。
“怎么不好过了？据我所知，房地产企业的毛利率在30以上，这些年，最挣钱的行业就是房地产。”王丹主任说。
“房地产哪有那么高的毛利率？地价那么贵，我们没挣多少钱。”
“毛利率可能达不到30，你们可以用杠杆啊？地价是有点贵，一亩地几百万，拿几十亩地只需要交一个定金，招拍挂拿到地，直接去银行抵押贷款，用很少的钱就可以启动项目。”王丹主任说。
“建筑商你们可以拖欠，完工封顶以后再给建筑商钱，封顶后你们又到银行办按揭，楼花一卖，购房者的钱就到你们账上了，接着继续拿地。你们花10万块钱可以办100万的事，花100万可以办1000万的事，10倍杠杆，投资回报率至少2倍到3倍，不知道我说的对不对？”王丹主任接着说。
“想不到王主任这么年轻，对我们行业的事这么了解。”一个执委说。
“王主任是城建局办公室主任，当然对房地产行业了解了。”
“我看王主任可以干房地产，后生可畏呀！我们可以退休了。”这两名执委50多岁，年龄比杜总大。
“我干不了房地产，鹏龙置业老板以为携款逃到国外就安全了？有关部门已经向国际刑警组织提出申请，发布红色通缉令，在全球范围通缉他。”王丹主任说。
“鹏龙置业和我们无关，我们可是合法经营。”
“我不是说你们有问题，我是希望你们能帮助解决鹏龙置业的遗留问题。”
“我们解决不了，解决不了。”
“话说的有点远了，杜总，你是工商联副主席，你来说说吧。”工商联主席点名杜总。
“我明白王主任的意思，这些年，城建部门对我们房地产企业支持很大，按理说，我们应该协助解决鹏龙置业烂尾楼问题，可我们现在遇到点困难，赶上宏观调控，我们资金有点紧张，现金流也不充裕。”杜总说。
“杜总，长江华成集团是上市公司，实力很强，接手一两个楼盘应该没有问题。”王丹主任说。
“王主任，你过高估计我了，我现在很困难，销售面积、销售收入下滑很严重，我没有这个能力。”
“杜总，如果我们给你一笔启动资金，你能把烂尾楼盘接过来吗？”王丹主任说。
“这得看多少启动资金。”
“3000万，你们每家3000万，各接手一个烂尾楼项目。”
“3000万好干什么？楼都卖出去了，我们什么也赚不到。”
“这三个项目没有全卖出去，卖了两期，还有一期没卖。”
“不干，不用干别的，法律问题就不够我们忙的了。”
“杜总，你别马上拒绝，你再考虑考虑。”工商联主席说。
“主要是我们资金比较紧张，3000万根本不够。”
“是啊，鹏龙置业烂尾楼项目我听说过，3000万根本不够。”另一个执委说。
“每个项目城建局只能解决3000万，多了不行。”王丹主任说。
“我知道现在贷款不好贷，其实不用贷款，你们把我们三家的房地产监管资金解禁就行，根本不用银行贷款。”杜总说。
“这是个办法，监管资金就在你们城建局账户上，你们说了算。”另一个执委说。
“这笔资金我没想到，好吧，我回去向上级请示一下，看能不能解禁你们的监管资金，如果能解禁，你们能接手项目吧？”王丹主任说。
“我觉得能，王总、李总你们说呐？”杜总说。
“我同意。”
“我也同意。”
“好，我回去请示领导，你们等我的信。”
“行。”
杜总现在最缺流动资金，另外两个房地产老板也缺资金，如果能把监管资金释放出来，无疑会让他们喘口气。杜总人称小诸葛，账算得明白，很少吃亏。
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